martes, 10 de enero de 2012

Caos inmobiliario: barrios demolidos y la tierra para quien se la trabaja #GlobalrEvolution #nolesvotes #noalosrecortesdeRajoy #15M #spanishrevolution #democraciarealya #1Persona1Voto


Al calor de todo lo que se está publicando recientemente acerca delverdadero valor de determinados activos del balance de los bancos, especialmente suelo rústico o en sus primeras fases de urbanización, me hace llegar un  lector la siguiente noticia publicada por el Wall Street Journal a mediados del pasado mes de noviembre. Un mundo, como quien dice, en los turbulentos tiempos que corren. Bajo el sugerente titular de Land in U.S. Reverts to FarmingRobbie Whelan se hace eco de cómo ha evolucionado dicho mercado en Estados Unidos y de la utilidad que los nuevos adquirentes están dando a tales activos. Sirva como referencia, con las matizaciones que haremos a continuación, para lo que puede suceder en nuestro país. Ufff.
Primero, las transacciones. Se están forrando los granjeros que vendieron sus tierras a los promotores inmobiliarios, se quedaron con su explotación hasta que se materializara su desarrollo, y ahora se las recompran a sus quebrados propietarios o a los bancos adjudicatarios por una mínima parte de lo que ingresaron en su día. Una operación redonda en la que a la ida y vuelta del suelo en cuestión, plusvalía, se une el incremento de la rentabilidad de los terrenos a resultas del auge vivido por las materias primas agrícolas en los últimos años, mayor rendimiento.
Los datos son reveladores. Tras tocar techo en el segundo semestre de 2006,los precios del suelo rústico en Estados Unidos se han desplomado un 70% de media desde entonces. Los datos no son muy distintos a los anticipados por el Banco de España el pasado 20 de septiembre a los inversores reunidos en Londres para este ejercicio 2012. En la página 17 de la presentación realizada aquel día ya preveía, en el escenario más adverso y nada hace pensar que no estemos en él, una caída adicional desde el 31’5% acumulado a junio de 2011 al 65% a cierre de este año. Casi nada.
Sin embargo, y entramos de este modo en la segunda reflexión, puede que se trate de una estimación conservadora. ¿Por qué? De acuerdo con los datos del Departamento de Agricultura estadounidense, el equivalente a nuestro ministerio del ramo, la valoración de este tipo de suelos se ha incrementado un 20% entre 2007 y 2011 en la primera economía del planeta, gracias a un boom agrícola que ha llevado su contribución a la economía, ajustada por la inflación, a máximos desde 1973. Un hecho que, sin duda, ha situado el punto de equilibrio entre compradores y vendedores de terrenos en precios más altos que de no darse tales circunstancias.
Una realidad de la que, como es sabido, nuestro país no participa. El sector primario se ha convertido en un negocio absolutamente ruinoso en España visto en incremento de los costes energéticos, la ausencia de un mercado interior, la abundancia de intermediarios, la inseguridad de los derechos hidrográficos, la falta de productividad, la dependencia de las subvenciones y así sucesivamente. Cabe, por tanto, pensar que en nuestra nación el ajuste podía concluir con deterioros cercanos al 90%. Si calculamos en 100.000 millones la exposición al suelo de nuestra banca, de todo tipo eso sí; metemos en el modelo este ajuste, excluidas las coberturas ya realizadas; y añadimos el resto de contingencias, los 50.000 millones de necesidades adicionales para la banca de los que habló De Guindos en FT puede quedarse corta.
Concluyo. Si consideramos que Estados Unidos, como mercado más transparente y eficaz en la formación de los precios que el español, marca el camino, no se pierdan la dramática iniciativa adoptada por ciudades como Detroit desde hace ya dos años. Consciente de la pérdida de protagonismo industrial de la ciudad, que no va a volver y que ha afectado a su población de manera dramática, en forma de menor censo y peor calidad de vida, su alcalde ha optado por demoler barrios enteros, con el consiguiente ahorro de coste de servicios públicos, y desarrollar zonas rurales en ellos. Uno cierra los ojitos y se le vienen a la cabeza unos cuantos desarrollos residenciales fantasma en España en los que hacer lo mismo…

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